“แอล ดับเบิลยู เอส” ระบุราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2566 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.49 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 24% จากปี 2565 ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ ปี 2566 ลดลง 4% แต่มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 18%ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับทำเล ผลจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากพื้นที่ในการพัฒนาที่ดินในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกมีจำกัด ผนวกกับต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวสูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) เปิดเผยรายงานการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2566 ว่า ในปี 2566 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งหมด 437 โครงการ คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 544,265 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% และ 18% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดตัวทั้งสิ้น 394 โครงการ และมูลค่าการเปิดตัวโครงการ 459,374 ล้านบาท ในปี 2565 ในขณะที่หน่วยเปิดตัวโครงการในปี 2566 มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งสิ้น 99,012 หน่วย ลดลง 4% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 103,466 หน่วยในปี 2565 ในขณะที่อัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวโครงการในปี 2566 อยู่ที่ 17% ของมูลค่าโครงการที่เปิดตัว ลดลงจากปี 2565 ที่มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 20%
จำนวนโครงการและมูลค่าโครงการเปิดตัวที่เพิ่มขึ้นในปี 2566 เทียบกับปี 2565 ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 2566 ลดลงเมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 2565 เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยในปี 2566 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยต่อหน่วยในปี 2565 ผนวกกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการปรับตัวสูงขึ้น เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวที่ลดลง
โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2566 เป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม 96 โครงการ เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการ 91 โครงการในปี 2565 ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวอวยู่ที่ 46,464 หน่วย ลดลง 10% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวที่ 51,680 หน่วย ในปี 2565 และคิดเป็นมูลค่าการเปิดตัว 155,968 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการ 135,297 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 26% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2565 ที่ 29% โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัย ในช่วงปี 2566 อยู่ที่ 3.36 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 28.24% จากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.62 ล้านบาท ในปี 2565
และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท 234 โครงการ เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดตัวในปี 2565 ที่ 221 โครงการ ในขณะที่จำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 2566 อยู่ที่ 43,410 หน่วย ลดลง 3% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวในปี 2565 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัวทั้งสิ้น 44,568 หน่วย ในขณะที่มีมูลค่าการเปิดตัว 192,264 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ 180,462 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 7.39 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วงปี 2566 เพิ่มขึ้น 18% จากราคาขายเฉลี่ยที่ 6.26 บาทต่อหน่วย ในปี 2565
ส่วนการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปมีทั้งสิ้น 116 โครงการ จำนวน 9,138 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 196,033 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33% , 24% และ 36% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับการเปิดตัวโครงการ 87 โครงการ จำนวน 7,396 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 144,246 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 11% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 18% ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยที่ระดับราคาขายเฉลี่ยของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 21.5 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 10.25% จากราคาเฉลี่ยที่ 19.5 ล้านบาทต่อหน่วย ในปี 2565 โดยที่มี 9 โครงการบ้านพักอาศัยที่เปิดตัวบ้านพักอาศัยที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและ ราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทอยู่ในโครงการเดียวกัน, นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
การเปิดตัวโครงการจำนวนมากในปี 2566 ทำให้มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยคงค้างในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Inventory) ณ สิ้นปี 2566 ประเภทบ้านพักอาศัยจำนวน 145,634 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.6% จากจำนวนบ้านพักอาศัยคงค้าง 129,298 หน่วย ณ สิ้นปี 2565 ในขณะที่คอนโดมิเนียมมีหน่วยคงค้าง 84,200 หน่วย ลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีหน่วยคงค้าง 85,675 หน่วย จำนวนหน่วยคงค้างดังกล่าวทำให้บ้านพักอาศัย ต้องใช้ระยะเวลาในการขายประมาณ 4-5 ปีและกลุ่มคอนโดมิเนียม ใช้เวลาในการขายประมาณ 1-2 ปี
ในขณะที่จำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศ (Demand) LWS คาดการณ์มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 อยู่ที่ 1.06-1.08 ล้านล้านบาท หรือ ทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1-2 ในปี 2566 เทียบกับปี 2565 โดยในปี 2565 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิรวม 1.06 ล้านล้านบาท โดยที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 9 เดือนแรกปี 2566 ตามรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 270,650 หน่วย ลดลง 4.2% จากจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 282,648 หน่วย ของ 9 เดือนแรกปี 2565 ในขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 9 เดือนแรกอยู่ที่ 766,791 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.6% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 755,178 ล้านบาท เมื่อเทียบกับ 9 เดือนแรกของปี 2565 โดยที่ราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 2.83 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.99 % จากราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ 2.67 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565
“ราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2566 ที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2566 ที่มีแนวโน้มว่าราคาเฉลี่ยในการโอนกรรมสิทธิ์ก็ปรับตัวเพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นถึงสภาพตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นจากหลายปัจจัยทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง และปัจจัยดังกล่าวทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงิน ผนวกกับค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับตัวสูงขึ้นตามนโยบายของรัฐบาลในปี 2567 ยังคงเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5-10% โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และ ปริมณฑล ที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าและในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับการความต้องการของผู้ซื้อ ซึ่งที่ดินในทำเลดังกล่าว มีจำนวนจำกัด ทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ส่งผลโดยตรงต่อราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
